Immobilie zum Verkauf fotografieren: der Leitfaden

Fotos sind das Einzige am gesamten Inserat, das Kaufinteressenten sehen, bevor sie entscheiden, ob sie weiterlesen. Nicht die Beschreibung, nicht der Preis — zuerst das Vorschaubild in der Trefferliste. Innerhalb von ein bis zwei Sekunden fällt die Entscheidung, ob jemand klickt oder weiterscrollt. Alles andere, was Sie für die Immobilie geleistet haben, hängt an dieser einen Sekunde.

Die gute Nachricht: Der Unterschied zwischen einer amateurhaften und einer professionellen Fotoserie liegt selten am Preis der Kamera. Er liegt an der Vorbereitung, an der Tageszeit und an einigen Regeln des Bildaufbaus, die man an einem Nachmittag lernen kann. Dieser Leitfaden geht Schritt für Schritt vor — von dem Moment, in dem Sie die Wohnung betreten, bis zur Reihenfolge, in der Sie die Fotos hochladen.

Warum Fotos mehr entscheiden, als man denkt

Immobilienportale sortieren und empfehlen Inserate unter anderem danach, wie Menschen mit ihnen umgehen. Ein Inserat, das angeklickt wird und bei dem Besucher verweilen, bekommt mehr Sichtbarkeit als eines, das alle überspringen. Fotos beeinflussen also nicht nur den ersten Betrachter — sie beeinflussen auch, wie vielen weiteren Menschen die Immobilie überhaupt gezeigt wird.

Der zweite Punkt ist die Vorauswahl. Eine Fotoserie, die Grundriss und Zustand ehrlich zeigt, bringt Besichtigungen mit Menschen, die wissen, worauf sie sich einlassen. Eine Serie, die etwas verbirgt, bringt eine Menge, die nach zehn Minuten wieder geht. Die gesparte Zeit des Eigentümers und Ihre eigene ist eine stille, aber sehr reale Ersparnis.

Vorbereitung: die Stunde, die entscheidet

Die beste Kamera rettet keinen unvorbereiteten Raum. Rechnen Sie damit, dass die Vorbereitung etwa so viel Zeit kostet wie das Fotografieren selbst.

Aufräumen und Entpersonalisieren

• Flächen frei räumen. Küchenzeile, Nachttische, Fensterbänke, Badregale. Ziel ist keine Sterilität, sondern Ruhe — das Auge soll den Raum sehen, nicht die Dinge.
• Persönliches verstauen. Familienfotos, Medikamente, Hygieneartikel, Kinderzeichnungen am Kühlschrank. Der Interessent soll sich selbst vorstellen, nicht die bisherigen Eigentümer.
• Magnete, Geschirrtücher und Mülleimer entfernen. Kleinigkeiten, die man im Raum nicht wahrnimmt, springen auf dem Foto als Erstes ins Auge.
• Textilien richten. Gemachtes Bett mit glatter Decke, ausgerichtete Kissen, Vorhänge auf gleicher Höhe, Handtücher in einer Linie.

Kleinigkeiten, die vergessen werden

Klappen Sie den WC-Deckel herunter. Schließen Sie Schrank- und Spülmaschinentüren. Entfernen Sie Schläuche, Kabel und Ladegeräte. Bringen Sie alle Jalousien in dieselbe Position. Prüfen Sie, ob irgendwo eine andere Lichtfarbe leuchtet als anderswo — eine Mischung aus kalter und warmer Lampe erzeugt einen unangenehmen Farbstich, der sich schlecht korrigieren lässt.

Draußen: Rasen mähen, Mülltonnen wegräumen, Autos aus der Einfahrt fahren, Gartenschlauch verstauen. Fassade und Eingang sind oft das erste Foto des ganzen Inserats.

Wann fotografieren: Licht schlägt Technik

Natürliches Licht ist das Einzige, was man nicht kaufen kann. Es lohnt sich, den Termin danach zu planen.

• Am besten ist bedeckter oder leicht bewölkter Himmel. Diffuses Licht wirft keine harten Schatten und brennt Fenster nicht aus.
• Grelle Mittagssonne im Sommer ist die schlechteste Wahl. In den Räumen entstehen harte Lichtstreifen, gegen die keine Nachbearbeitung ankommt.
• Südseite? Vormittags fotografieren. Nordseite umgekehrt am Nachmittag. Achten Sie darauf, wohin die Hauptfenster zeigen.
• Alle Lampen einschalten. Das gleicht den Unterschied zwischen Fenster und Ecken aus und lässt den Raum bewohnt wirken. Voraussetzung ist eine einheitliche Lichtfarbe.
• Nicht gegen das Fenster fotografieren. Entweder brennt das Fenster aus oder der Raum säuft ab. Stellen Sie sich so, dass das Fenster seitlich oder hinter Ihnen liegt.

Für Außenaufnahmen gilt eine eigene Regel: Am besten wirkt die Fassade etwa eine Stunde nach Sonnenaufgang und eine Stunde vor Sonnenuntergang, wenn das Licht warm ist und Plastizität entsteht.

Womit fotografieren

Ein modernes Mittelklasse-Handy liefert heute Fotos, die auf dem Portal bestehen. Der Unterschied zur Spiegelreflexkamera liegt vor allem im Bildwinkel und darin, wie das Gerät mit dem großen Helligkeitsunterschied zwischen Fenster und Schatten umgeht.

Eine Sache sollten Sie sich aber anschaffen, auch wenn Sie mit dem Handy fotografieren: ein kleines Stativ. Es erlaubt längere Belichtungszeiten, sodass Sie die Empfindlichkeit nicht hochdrehen müssen und die Fotos nicht rauschen. Und es zwingt Sie, langsamer zu werden und jede Aufnahme zu durchdenken.

Das Weitwinkelobjektiv im Handy sollten Sie sparsam einsetzen. Es verzerrt die Ränder und lässt den Raum optisch größer wirken, als er ist — bei der Besichtigung fällt das auf und kostet Sie das Vertrauen in alles andere, was Sie gesagt haben.

Handy-Einstellungen

1. Gitternetz einschalten. Es hilft, Senkrechten und Horizont auszurichten. Ohne Gitter sind die meisten Fotos schief.
2. In höchster Auflösung fotografieren. Portale komprimieren ohnehin, aber aus einem größeren Original wird ein besseres Ergebnis.
3. Digitalzoom ausschalten. Statt zu zoomen, treten Sie einen Schritt vor.
4. Belichtung manuell steuern. Tippen Sie auf die Stelle, die korrekt belichtet sein soll, und ziehen Sie die Helligkeit so weit herunter, dass die Fenster nicht rein weiß sind.
5. HDR einschalten, aber prüfen. Bei Szenen mit Fenster hilft es, bei gleichmäßig ausgeleuchteten Räumen erzeugt es manchmal einen unnatürlich flachen Look.

Bildaufbau: vier Regeln, die den Unterschied machen

Im Querformat fotografieren. Hochformatige Fotos sehen auf Portalen schlecht aus und werden in Vorschauen beschnitten. Hochkant nur in Ausnahmen — Treppenhaus, hohe Decke.

Aus der Ecke fotografieren. Stellen Sie sich in eine Raumecke und fotografieren Sie zur gegenüberliegenden Wand. Sie sehen zwei bis drei Wände statt einer, und der Raum wird lesbar. Ein Foto aus der Wandmitte wirkt flach.

Das Objektiv auf halber Raumhöhe halten. Etwa 140 bis 150 cm über dem Boden. Tiefer streckt den Raum optisch und vergrößert den Boden, höher drückt ihn zusammen.

Auf die Senkrechten achten. Das Handy muss senkrecht stehen, nicht nach oben oder unten geneigt. Sobald Sie es kippen, laufen die Wände zusammen und das Foto wirkt amateurhaft. Das ist der häufigste Fehler — und der am leichtesten zu behebende.

Was fotografieren und in welcher Reihenfolge

Die Fotos sollen den Weg erzählen, den ein Besucher gehen würde:

1. Außenansicht und Eingang. Fassade, Zufahrt, Haustür.
2. Hauptwohnbereich. Wohnzimmer oder Wohnbereich mit Küche — das stärkste Foto der Serie gehört hierher.
3. Küche. Gesamtansicht und Detail der Zeile.
4. Schlafzimmer. Jedes einzeln, immer mit Bett im Bild.
5. Bad und WC. Auch ein kleines Bad aus der Ecke neben der Tür.
6. Flur, Technikraum, Keller, Garage. Kurz, aber nicht auslassen — ein fehlendes Foto weckt Misstrauen.
7. Balkon, Terrasse, Garten. Einschließlich Ausblick.
8. Umgebung. Straße, Park, Schule, Haltestelle.

Machen Sie von jedem Raum mindestens zwei Aufnahmen aus verschiedenen Ecken. Ausgewählt wird später am Rechner.

Außenbereich und Umgebung

Ein Foto von der Straße zeigt das Haus, aber nicht, wo dieses Haus steht. Dabei ist die Lage für Kaufinteressenten gleich das zweite Kriterium nach dem Preis. Es lohnt sich, eine Ansicht von oben zu ergänzen, die Grundstücksform und Anbindung zeigt, sowie Aufnahmen der Infrastruktur in Gehweite.

Bei einem Grundstück ist die Ansicht von oben praktisch Pflicht — auf Augenhöhe erkennt man weder Form noch Ausdehnung der Parzelle. Wie sich die Umgebung auch ohne Drohne zeigen lässt, behandeln wir im Artikel darüber, wie man die Umgebung einer Immobilie zeigt.

Wie viele Fotos ins Exposé

Bewährt haben sich fünfzehn bis fünfundzwanzig Fotos. Weniger als zehn wirkt, als würden Sie etwas verschweigen. Mehr als dreißig klickt niemand durch, und schwächere Aufnahmen ziehen den Eindruck der guten herunter.

Auf Position eins gehört das stärkste Foto, nicht zwingend das erste des Rundgangs. Bei einer Wohnung ist das meist der Wohnbereich, bei einem Haus die Fassade oder der Garten. Das Vorschaubild entscheidet über den Klick, und nichts anderes wirkt in diesem Moment.

Acht Fehler, die man sofort sieht

• Kippende Senkrechten. Der häufigste und auffälligste Fehler.
• Foto gegen das Fenster. Ein ausgebranntes weißes Rechteck in einem dunklen Raum.
• Spiegel mit Fotograf im Bild. Prüfen Sie jedes Bad.
• Eingeschalteter Fernseher. Ausschalten.
• Gemischte Lichtfarben. Kalte Leuchtstoffröhre neben warmer Glühlampe.
• Fischaugen-Weitwinkel. Der Raum wirkt doppelt so groß, und die Besichtigung wird zur Enttäuschung.
• Fehlendes Bad oder Schlafzimmer. Was auf den Fotos fehlt, denkt sich der Interessent zum Schlechteren aus.
• Zufällige Reihenfolge. Ein Schlafzimmer zwischen zwei Küchenfotos wirkt konfus.

Bearbeitung: wo die Grenze liegt

Bearbeitung ist in Ordnung, solange sie repariert, was das Handy nicht einfangen konnte. Horizont geraderichten, Senkrechten entzerren, dunkle Ecken aufhellen, den Farbton der ganzen Serie vereinheitlichen — all das ist legitim.

Die Grenze liegt dort, wo die Bearbeitung die Wirklichkeit verändert. Ein wegretuschierter Mast vor dem Fenster, ein hinzugemalter Garten, ein entfernter Feuchtigkeitsfleck oder ein stark verstärktes Himmelblau sind ein Problem — der Interessent merkt den Unterschied bei der ersten Besichtigung und verliert ein Vertrauen, das Sie nicht zurückbekommen.

Ein Sonderfall ist die digitale Möblierung leerer Räume. Sie ist in Ordnung unter einer einzigen Bedingung: Sie muss deutlich gekennzeichnet sein. Ein leerer Raum verkauft schlechter als ein möblierter, es ist also sinnvoll, beides zu zeigen — den Originalzustand und die Visualisierung mit Möbeln, so beschriftet, dass keine Verwechslung möglich ist.

Was danach mit den Fotos passiert

Eine gute Fotoserie ist kein Abschluss, sondern eine Grundlage. Aus denselben Aufnahmen lässt sich eine Video-Besichtigung der Immobilie bauen, die auf dem Portal länger Aufmerksamkeit hält, ebenso ein kurzes Hochkantvideo für soziale Netzwerke. Leere Räume lassen sich digital möblieren, die Umgebung mit Satellitenaufnahmen ergänzen und der Grundriss hinzufügen.

Genau das macht Elidat: Aus den Fotos, die Sie nach dieser Anleitung machen, entsteht eine Video-Besichtigung mit Umgebungsaufnahmen, Sprecher und Musik — ohne Kamera, Drohne und Schnitt.

Checkliste vor dem Fototermin

• Flächen aufgeräumt, Persönliches verstaut
• Betten gemacht, Textilien gerichtet
• Türen geschlossen, WC-Deckel unten, Mülleimer weg
• Jalousien in allen Fenstern gleich
• Alle Lampen an, einheitliche Lichtfarbe
• Fernseher und Monitore aus
• Auto und Mülltonnen vor dem Haus weg
• Handy geladen, Gitternetz an, höchste Auflösung
• Stativ eingepackt