Home Staging für die Vermietung: schneller vermieten und mehr Miete erzielen

Eine leere Wohnung wirkt im Mietinserat auf den ersten Blick praktisch — nichts lenkt ab, der Mieter sieht kahle Wände. Genau das ist aber das Problem. Fotos leerer Räume wirken kühl, der Raum sieht kleiner aus, als er ist, und der Interessent hat keinen einzigen Grund, beim Inserat zu verweilen. Bei der Vermietung gilt eine einfache Rechnung: Jede Woche, in der die Wohnung leer steht und niemand anruft, ist eine Woche ohne Miete.

Virtuelles Staging beseitigt diese Hürde in kurzer Zeit. Aus dem Foto eines leeren Raums machen wir einen möblierten, bewohnten Raum, in dem sich der Mieter sofort sein Leben vorstellt. In diesem Text zeigen wir, warum das bei Mietwohnungen besonders gut funktioniert, wo Sie die Visualisierung einsetzen und wo ihre ehrlichen Grenzen liegen.

Warum eine leere Wohnung im Mietinserat abschreckt

Leere Räume haben drei Nachteile, die beim Fotografieren kaum jemandem bewusst sind:

• Es fehlt der Maßstab. Ohne Möbel hat das Auge keinen Anhaltspunkt für die Größe. Ein Zimmer, in das ein Doppelbett und ein Schrank bequem passen, kann auf dem Foto eng wirken.
• Es fehlt die Emotion. Kahle Wände und ein leerer Boden erzeugen kein Gefühl von Zuhause. Der Mieter sucht einen Ort zum Wohlfühlen, keine Hülle.
• Verschmelzen mit der Konkurrenz. Auf Immobilienportalen gibt es Dutzende ähnliche Wohnungen. Ein möbliertes, einladendes Inserat fällt eher auf als ein weiterer leerer Flur und ein leeres Wohnzimmer.

Bei der Vermietung spielt Zeit zudem eine viel größere Rolle als beim Verkauf. Einen Verkauf haben Sie alle paar Jahre, die Vermietung wiederholt sich regelmäßig und jeder Leerstand geht direkt von der Rendite ab. Eine schnellere Vermietung bedeutet weniger Monate ohne Mieteinnahmen und weniger Druck, nur nachzulassen, damit die Wohnung endlich weggeht.

Wie virtuelles Staging gerade bei Mietwohnungen hilft

Klassisches Home Staging — also das tatsächliche Möblieren der Wohnung — ergibt bei der Vermietung selten Sinn. Der Mieter bringt ohnehin seine eigenen Sachen mit, und Sie würden für Möbel zahlen, die real gar nicht in der Wohnung stehen. Virtuelles Staging umgeht das: Die Möbel existieren nur auf dem Foto, wo sie das Potenzial des Raums zeigen sollen.

Vorteile, die Sie vor allem bei der Vermietung schätzen:

• Tempo. Die Visualisierungen entstehen aus normalen Fotos in kurzer Zeit, sodass Sie das Inserat praktisch sofort schalten und die Vermietung nicht verzögern.
• Minimaler Aufwand. Sie müssen nichts transportieren, mieten oder lagern. Den Preis für ein möbliertes Zimmer finden Sie in der Preisübersicht, und er ist ein Bruchteil der Miete, die Ihnen jede Leerstandswoche entgeht.
• Potenzial sichtbar machen. Der Mieter sieht, dass eine Arbeitsecke, eine Kinderecke oder ein Esstisch in den Raum passen — eine Information, die er aus einem leeren Foto nie ablesen würde.

Eine Wohnung, mehrere Zielgruppen

Ein großer Vorteil der virtuellen Möblierung ist, dass Sie denselben Raum in mehreren Stilen für verschiedene Mieter zeigen können. Ein Apartment am Campus richten Sie schlicht und praktisch für einen Studenten ein, dieselbe Wohnung in einem anderen Viertel einladend für ein junges Paar und einen größeren Grundriss so, dass er eine Familie anspricht. So richten Sie das Inserat auf denjenigen aus, der die Wohnung am ehesten mietet — und sprechen seine Sprache. Den Unterschied zwischen klassischem und virtuellem Staging behandeln wir ausführlicher im Artikel Home Staging vs. virtuelles Staging.

Wo Sie die Visualisierung für die Vermietung nutzen

Möblierte Fotos sind nicht nur für die Inserats-Galerie. Sie helfen überall dort, wo der Mieter die Wohnung zum ersten Mal sieht:

• Fotos fürs Inserat. Das Hauptfoto entscheidet, ob der Interessent klickt. Ein möbliertes Wohnzimmer oder Schlafzimmer an erster Stelle hebt die Klicks stärker als ein leerer Raum.
• Video-Rundgang. Aus den möblierten Fotos setzen Sie einen flüssigen Video-Rundgang zusammen, der durch die Wohnung führt, wie es der Mieter tun würde. Was ein Video alles enthalten kann, zeigen wir auf der Seite Videoelemente.
• Soziale Netzwerke. Ein kurzes Video oder ein Carousel möblierter Fotos funktioniert auf Facebook und Instagram besser als ein statisches leeres Foto und lässt sich in Wohnungsgruppen leichter teilen.

Wie das Ergebnis in der Praxis aussieht, sehen Sie in den Beispielen, und konkrete Beispiele aus der Vermietung finden Sie in den Fallstudien für Vermietung.

Was die Visualisierung kann und was nicht

Virtuelles Staging ist ein Marketingwerkzeug, kein Zauber, der Probleme versteckt. Damit es dem Mieter gegenüber fair bleibt und Ihnen bei der Besichtigung keine Blöße einbringt, halten Sie sich an einige Regeln:

• Kennzeichnen Sie das Foto immer als Illustration. Zu möblierten Aufnahmen gehört ein klarer Hinweis, dass es sich um eine Visualisierung handelt und die Möbel nicht Teil der Vermietung sind. Der Mieter muss wissen, was er bekommt.
• Ändern Sie weder Grundriss noch Zustand. Die Visualisierung fügt Möbel und Behaglichkeit hinzu, kein neues Fenster, keinen anderen Boden und keine verschwundene Feuchtigkeit. Weicht der Raum bei der Besichtigung von den Fotos ab, verlieren Sie Vertrauen und Zeit.
• Verbergen Sie keine Mängel. Hat die Wohnung einen Mangel, der den Mieter interessiert, bringt es nichts, ihn zu kaschieren — bei der Besichtigung zeigt er sich ohnehin.

Eine ehrlich erstellte Visualisierung zeigt das reale Potenzial eines leeren Raums. Genau das hilft — und ist zugleich nichts, wofür Sie sich schämen müssten.

Für wen sich die Lösung eignet

• Vermieter. Sie besitzen eine oder ein paar Wohnungen und wollen sie schnell und ohne unnötigen Preisnachlass vermieten.
• Hausverwaltungen. Sie verwalten ein Portfolio, in dem die Mieter regelmäßig wechseln und jeder Leerstand die Rendite senkt.
• Makler für Vermietung. Sie wollen Inserate, die auffallen, mehr Anfragen bringen und die Zeit bis zur Vertragsunterschrift verkürzen.

Schritt für Schritt vorgehen

1. Fotografieren Sie die leere Wohnung. Bei Tageslicht, gerade, mit aufgeräumten Räumen. Ein gutes Ausgangsfoto bedeutet ein besseres Ergebnis.
2. Wählen Sie den Stil nach Zielgruppe. Überlegen Sie, wen Sie ansprechen wollen — Studenten, Paar oder Familie — und wählen Sie die Einrichtung entsprechend.
3. Lassen Sie den Raum virtuell einrichten. Sie laden die Fotos hoch, wir machen daraus einen bewohnten Raum.
4. Ergänzen Sie den Hinweis und schalten Sie das Inserat. Kennzeichnen Sie die Fotos als Illustration und geben Sie reale Angaben zur Wohnung an.
5. Erwägen Sie einen Video-Rundgang. Aus den möblierten Fotos setzen Sie ein Video fürs Inserat und für soziale Netzwerke zusammen. Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung finden Sie auf der Seite Anleitung.

Probieren Sie ELIDAT aus

Mit dem Tool ELIDAT verwandeln Sie eine leere Wohnung aus normalen Fotos in ein bewohntes Zuhause — ohne Umzug, ohne Studio, ohne Warten. Schnellere Vermietung und höhere Miete folgen dabei einer einfachen Logik: Ein Interessent, der sich in der Wohnung sein Leben vorstellen kann, meldet sich früher und unterschreibt bereitwilliger. Laden Sie die ersten Fotos hoch und sehen Sie, wie Ihre Mietwohnung zum Leben erwacht.