Grundriss online erstellen: in wenigen Minuten selbst gemacht

Ein Exposé mit zwanzig Fotos, und der Interessent weiß immer noch nicht, wie die Wohnung aussieht. Er sieht die Küche, das Schlafzimmer, das Bad — aber nicht, wie die Räume zusammenhängen, wo der Eingang liegt und ob man vom Wohnzimmer über den Flur ins Schlafzimmer kommt oder direkt. Ein Grundriss schließt diese Lücke in einer Sekunde. Er ist das einzige Element im Exposé, das das Ganze zeigt und nicht nur einen Ausschnitt.

Die gute Nachricht: Sie können einen Grundriss heute selbst erstellen, online, ohne Architekt und ohne CAD-Kenntnisse. Ein Maßband, ein Rechner und rund eine halbe Stunde genügen. Das Ergebnis muss keine Bauzeichnung sein — fürs Exposé brauchen Sie etwas anderes: ein verständliches Schema, aus dem Aufteilung und Raumgrößen hervorgehen. Alle Preise sind grobe Richtwerte und hängen von Region, Umfang und Anbieter ab.

Warum ein Grundriss verkauft

Ein Foto zeigt Stimmung, ein Grundriss zeigt Struktur. Interessenten bauen beim Durchsehen des Exposés im Kopf ein Modell der Wohnung, und Fotos liefern dafür nur Bruchstücke — jede Aufnahme hat einen anderen Winkel, eine andere Brennweite, anderes Licht. Legen Sie einen Grundriss dazwischen, fügt sich das Modell von allein: Der Interessent hört auf zu raten und fängt an zu planen, wohin das Bett kommt und ob das Sofa hineinpasst.

Der zweite Effekt betrifft die Besichtigung. Enttäuschung entsteht fast immer aus der Lücke zwischen Vorstellung und Wirklichkeit — der Interessent hatte die Aufteilung anders im Kopf, das Schlafzimmer größer. Ein Grundriss räumt das vorab aus: Zur Besichtigung kommen dann Menschen, die wissen, was sie erwartet.

Und drittens hält ein Grundriss die Aufmerksamkeit: Ein Wohnzimmerfoto ist in einer Sekunde weitergewischt, ein Grundriss wird gelesen, weil sich daraus eine konkrete Information ziehen lässt. Wie Sie die Bildstrecke selbst aufbauen, zeigt der Beitrag Immobilie für den Verkauf fotografieren.

Drei Wege zum Grundriss

Vom Architekten oder Bauzeichner. Der teuerste und genaueste Weg. Ein Aufmaß vor Ort und eine saubere Zeichnung kosten für eine Wohnung meist einen dreistelligen Eurobetrag, für ein Einfamilienhaus mehr; rechnen Sie mit einigen Tagen bis zwei Wochen. Sinnvoll ist das im gehobenen Segment oder wenn Sie dem Exposé einen Umbauvorschlag beilegen wollen.

Aus vorhandenen Unterlagen. Der günstigste Weg, wenn er aufgeht. Suchen Sie in dieser Reihenfolge: die eigene Kaufakte, in der oft die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan liegt; die Hausverwaltung oder die WEG, die die Baupläne des Gebäudes verwahrt; und schließlich die Bauakte beim Bauamt. Der Haken: Alte Unterlagen stimmen oft nicht mehr, weil Wände versetzt und Bäder umgebaut wurden. Prüfen Sie jeden alten Plan mit dem Maßband nach — und wenn er nur ungefähr passt, zeichnen Sie lieber neu.

Selbst online zeichnen. Fürs Exposé die vernünftigste Variante. Im Browser klicken Sie in einer halben Stunde Außenwände, Innenwände, Türen und Fenster zusammen und exportieren das Ergebnis als Bild. Nichts zu installieren, keine Vorkenntnisse nötig, Kosten von null bis zu einem kleinen zweistelligen Betrag. Die Genauigkeit reicht fürs Exposé vollkommen aus, solange Sie ordentlich messen.

Schritt für Schritt selbst zeichnen

Nehmen Sie Maßband oder Laser-Entfernungsmesser und gehen Sie die Wohnung einmal im Uhrzeigersinn ab.

1. Außenmaße nehmen. Beginnen Sie an der Wohnungstür und notieren Sie die Länge jeder Wand. Bei verwinkelten Wohnungen hilft eine grobe Handskizze, in die Sie die Maße eintragen.
2. Umriss zeichnen. Maßstab einstellen und die Außenwände nach den gemessenen Längen setzen; die meisten Editoren nehmen Wandlängen als Zahl entgegen. Prüfen Sie, ob der Umriss geschlossen ist und die Gesamtfläche ungefähr der Wohnfläche im Kaufvertrag entspricht.
3. Innenwände setzen. Sie teilen den Umriss in Räume. Die Wandstärke müssen Sie nicht auf den Zentimeter treffen; entscheidend sind Form und Verhältnis der Räume.
4. Türen und Fenster ergänzen. Erst das macht aus der Zeichnung einen Grundriss. Türen zeigen die Wege durch die Wohnung, Fenster zeigen, woher das Licht kommt.
5. Räume benennen und Flächen eintragen. Zu jedem Raum Name und Fläche in Quadratmetern, etwa Wohnzimmer 24,5 m², Schlafzimmer 13,2 m². Verwenden Sie gängige Bezeichnungen, keine kreativen.
6. Summe prüfen. Addieren Sie die Raumflächen und vergleichen Sie sie mit der Wohnfläche im Exposé. Ein Unterschied von wenigen Prozent ist normal, zehn Prozent bedeuten einen Fehler.

Zum Schluss exportieren Sie den Grundriss als Bild in einer Auflösung, die das Zoomen auf dem Handy aushält.

Aus einem Foto oder einer Handskizze

Von null zu zeichnen ist nicht der einzige Weg. Haben Sie einen alten Plan, ein Foto des Aushangs im Treppenhaus oder eine Skizze auf Papier, lässt sich daraus ein sauberer Grundriss ableiten: Wände, Öffnungen und Beschriftungen werden erkannt und in eine digitale Zeichnung übersetzt, die Sie nur noch nachbessern. Aus einem fertigen Grundriss lässt sich anschließend auch eine 3D-Visualisierung erzeugen.

Gut funktioniert das, wenn die Vorlage lesbar und gerade fotografiert ist: flach hinlegen, senkrecht von oben aufnehmen, gleichmäßiges Licht. Nicht funktioniert es bei unscharfen, zerknitterten oder schräg aufgenommenen Vorlagen und bei Plänen ohne Maße. Aus einem Wohnzimmerfoto lässt sich ohnehin keine Aufteilung ableiten, weil nicht zu sehen ist, was um die Ecke liegt. Prüfen Sie jedes abgeleitete Ergebnis am Ende selbst — es ist ein Entwurf, keine fertige Sache.

Was auf den Grundriss gehört

Ein Grundriss fürs Exposé hat andere Anforderungen als eine Bauzeichnung. Es geht nicht darum, danach zu bauen, sondern darum, sich Wohnen vorstellen zu können. Vier Angaben sind Pflicht: ein Maßstab oder die Hauptmaße an den Außenwänden, damit die Zeichnung nicht bloß ein Bild bleibt; die Fläche jedes Raums in Quadratmetern mit einer Nachkommastelle; eine einfache Nordpfeil-Angabe zur Himmelsrichtung, die viele Interessenten vor dem Preis prüfen; und die Gesamtfläche, separat und deutlich notiert, die mit der Angabe im Exposé übereinstimmen muss.

Nicht darauf gehören Ihre Möbel, Einrichtungsdetails, Millimetermaße, Installationspläne und halbseitige Logos. Auch nicht hineingerechnet werden Keller, Loggia und Balkon — führen Sie sie getrennt und gekennzeichnet auf. Interessenten rechnen ohnehin nach, und eine Unstimmigkeit wirkt schlechter als eine kleinere Zahl. Mehr dazu im Beitrag über häufige Fehler in Immobilienanzeigen.

Ab ins Exposé

Exportieren Sie als PNG oder, wenn das Portal kein PNG annimmt, als JPG. PDF gehört nicht in die Bildergalerie; die meisten Portale zeigen es nicht als Foto an. Die längere Bildkante sollte bei etwa zweitausend Pixeln liegen, damit die Raumbeschriftungen beim Zoomen lesbar bleiben — genau dafür öffnet der Interessent den Grundriss ja.

In der Reihenfolge gehört er auf Position zwei bis vier: Das erste Bild soll Aufmerksamkeit erzeugen, dafür nehmen Sie die beste Aufnahme der Immobilie, der Grundriss folgt unmittelbar danach. Ans Ende der Galerie gehört er nicht. Erwähnen Sie ihn zusätzlich mit einem Satz im Anzeigentext. Und wenn Sie eine Video-Besichtigung erstellen, stellen Sie den Grundriss an den Anfang: Die folgenden Aufnahmen ordnen sich für den Zuschauer dann von selbst ein.

Kosten und häufige Fehler

Aufmaß und Zeichnung vom Fachmann kosten für eine Wohnung meist einen dreistelligen Eurobetrag, für ein Haus mehr. Unterlagen aus der Bauakte oder von der Hausverwaltung kosten vor allem Zeit und allenfalls eine kleine Kopiergebühr. Selbst online zeichnen kostet null bis wenige Euro; aktuelle Preise stehen in der Preisübersicht. Alles grobe Richtwerte.

Der häufigste Fehler ist ein fehlender Grundriss. Der zweithäufigste ist einer, der nicht stimmt — ein alter Plan von vor dem Umbau ist schlimmer als keiner, weil der Interessent deshalb anreist und vor Ort etwas anderes vorfindet. Dann Unlesbarkeit: abfotografiertes Papier auf dem Tisch, schräg, mit Finger im Bild. Fehlende Flächen, denn eine Raumform ohne Zahl sagt nicht, ob das Doppelbett hineinpasst. Überladung mit Möbeln, Schatten und Farben, in der die Information schwerer zu finden ist. Und schließlich widersprüchliche Zahlen — stehen im Text 68 m² und ergibt die Summe im Grundriss 61 m², fällt das auf. Nicht jeder fragt nach; manche schließen einfach die Anzeige.